Omavalitsuste kinnisvaraportfelli hoiavad enda käes suuremad linnad

Kohalikele omavalitsustele kuulub ligi kaks korda suurem kinnisvaraportfell kui valitsusele, näitab sel sügisel läbi viidud kinnisvaraseire. Valdkondlik pilt on killustunud ja suhteliselt kirju, kuna linnade ja valdade hoonestus jaguneb 79 omavalitsuse peale ja omakorda veel allasutuste – koolid, kultuurimajad, sotsiaalhooned jne - vahel.
RAHANDUSMINISTEERIUMI ANDMEHALDUR ANDREAS ALJAS

Eesti omavalitsuste omandis olevate hoonete kogupind[1] on kokku 6,2 miljonit m2, millest 5,1 miljonit ehk ligi 6 000 erinevat hoonet on kasutusel avalike teenuse pakkumiseks. Võrdluseks – keskvalitsusele kuulub kokku 3,27 miljonit m2 (sh sihtasutused) pinda[2]. Enim kinnisvara on suurematel linnadel, eesotsas Tallinnaga, kelle omandis on ligi veerand (24%) kinnisvarast 1577 hoonega. Järgnevad Tartu, Pärnu ja Narva, kel igaühel on hallata u 500-600 hoonet. Kogu hoonefondist on pea pool üheksa omavalitsuse valduses.

TOP9 omavalitsust nende omandis olevate hoonete mahu järgi:

Omavalitsus Osakaal hoonefondist Ruutmeetreid Hooneid (sh osaliselt omavalitsuse omandis)
Tallinna linn 24,3% 1 735 000 1577
Tartu linn 6,8% 480 000 599
Pärnu linn 5,0% 355 000 577
Narva linn 4,4% 311 000 511
Saaremaa vald 2,5% 181 000 483
Kohtla-Järve linn 2,5% 177 000 181
Viljandi linn 1,6% 114 000 210
Saue vald 1,5% 107 000 173
Rae vald 1,5% 105 000 77

 

Kõige rohkem on haridushooneid

Kõige rohkem on omavalitsustel haridushooneid – 2,8 miljoni m2 jagu ehk 47% kõikidest omavalitsushoonetest, mis jagunevad peamiselt 561 kooli õppehooneks ja 648 lasteaiaks. Haridushoonetele järgnevad munitsipaalelamud, mida on nii üksikute korterite, ent ka tervete korterelamutena. Omavalitsustel on 2 800 erinevas majas kokku 0,6 miljonit m2 elupinda, moodustades umbes 10% omavalitsuste hoonefondist. Umbes sama suure osa moodustavad ka kultuuri- ja meelelahutus- ning spordihooned. 

Maalelanike käsutuses on rohkem hoonepinda

Hajaasustuspiirkonnas asuvad omavalitsused peavad ühe elaniku kohta üleval rohkem kinnisvara. Kuigi maapiirkondades on inimesi vähem, eeldatakse valdadelt elukeskkonna ja teenuste puhul samasugust kvaliteeti kui keskustes. Kui omavalitsuste hoonete kogupind jagada elanike arvuga, siis selgub, et linnadel on ühe elaniku kohta kaks korda vähem hoonepinda kui hõreda asustusega omavalitsustel (3,6 vs 6,8 m2 elaniku kohta).

See erinevus on loomulik, et ka maapiirkonnas oleks inimestele tagatud avalike teenuste kättesaadavus. Näiteks peavad maaomavalitsused üleval pidama rohkem koolimaju, et õpilaste koolitee ei muutuks ebamõistlikult pikaks. Andmetest selgub, et kui hõredama asustusega valdadel on haridushoonete pinda elaniku kohta kaks korda rohkem kui keskuslikel omavalitsustel (3,0 vs 1,7 m2 elaniku kohta), käib seevastu linnakoolide klassides poole rohkem õpilasi (linnades keskmiselt 18 õpilast, maapiirkondades 12). Samuti on maapiirkondades elaniku kohta kultuurihoonete pinda lausa kolm korda rohkem kui linnades (0,9 vs 0,3 m2), moodustades keskmiselt 13% valla kogukinnisvarast, samas kui keskustel on see näit 7%. Seevastu on omavalitsustel elamupinda suhteliselt võrdselt – 0,6 m2 inimese kohta hõredama ja 0,4 m2 tihedama asustusega piirkondades.  

Omavalitsushooned on valdavalt heas või väga heas seisus

Viimaste aastate jooksul on omavalitsuste kinnisvara seisukord paranenud. Omavalitsuste hinnangul on nende hooned täna paremas seisukorras kui olid näiteks viis aastat tagasi, mil viidi läbi viimane kinnisvara seire[3].

Linnad ja vallad on viie aasta jooksul ühelt poolt hooneid võõrandanud või lammutanud ning teisalt olemasolevatesse hoonetesse rohkelt investeerinud. Aastatel 2016 kuni 2020 on kinnisvarasse vahendeid suunatud rohkem kui 770 miljoni euro jagu (koos käibemaksuga). Muutused peegelduvad just konkreetsete hooneliikide puhul. Näiteks kui 2016. aastal hinnati 63% kooli õppehoonete pinnast heaks või väga heaks, siis 2021. aastal on vastav näitaja juba 72%. Samal ajal on koolihoonete arv ka 47 võrra vähenenud. Ka lasteaedade seisukord on üleüldiselt paranenud (53% vs 62%), samal ajal, kui nende hoonete kogupindala ja arv on jäänud umbes samaks.

Ent on näha, et omavalitsused on viimastel aastatel palju vaeva näinud sportimisvõimaluste parandamiseks. Oluliselt on paranenud spordihoonete seisukord – 87% arvatakse olevat vähemalt heas seisukorras, viis aastat tagasi oli vastav näitaja 77%. Spordihoonete kogupindala on samal ajal rohkem kui kahekordistunud ning hoonete arv on tõusnud 100-lt peaaegu kahekordseks 190 hooneni. Seisukorra osas on suure hüppe teinud ka siseujulad, ehkki nende pindala on kolmandiku vähenenud.

Spordi- ning haridushooned on valdkondlikult ka kõige paremas seisukorras. Siiski, ka 4% haridushoonetest arvatakse olevat halvas või väga halvas seisukorras, see tähendab üle Eesti 37 kooli- ja 27 lasteaiahoonet. Kõige kehvemas seisus on kultuuri- ja meelelahutushooned (12% halvas või väga halvas korras), kuid siin moodustab pindalast poole Tallinna Linnahall, mis on mahult ka kõige suurem omavalitsushoone. Ent siiski on meil üle Eesti halvas või väga halvas seisus 31 rahvamaja ja 15 raamatukogu. Andmetest küll ei selgu, kui suur osa halvas seisukorras olevatest hoonetest on igapäevaselt ka aktiivses kasutuses. 

Probleemid energiaklassiga

Võttes arvesse viimase aja energiahindade tõusu ning ka kliimaeesmärke muutub üha olulisemaks hoonete energiatõhusus. Paljudel linnadel ja valdadel on lähiaastatel vaja siia täiendavalt investeerida. Rahuldavaks võib lugeda olukorra, kus hoonel on vähemalt C-energiaklass. Enim on selliseid hooneid Kiili vallal (79%), järgneb Kehtna vald (67%) ja Rakvere linn (65%) ning vastav näitaja on üle 50% ainult seitsmel omavalitsusel.

Kõige väiksem vähemalt C-energiaklassiga hoonete osakaal on büroohoonetel (12%) ning elamutel (13%). Valdkondlikult paistavad kõrge energiaklassiga hoonete poolest silma jällegi spordi- ning haridushooned, kus on vähemalt C-energiaklassiga vastavalt 40% ja 39% pindalast. See tähendab, et hoonete seisukord ja energiaklass on omavahel seotud. Ent üllatuslikult on andmetest näha ka üksikuid A-energiaklassiga hooneid, mille seisukord on sellest hoolimata hinnatud halvaks või isegi väga halvaks. Selline olukord võib viidata valedele andmetele ehitisregistris, mille parandamisega peaksid omavalitsused tegelema. Andmekvaliteedi probleemidele viitab ka see, et näitajate põhjal ei tule välja seos kõrgema energiaklassi ning madalamate energiakulude vahel.

Kinnisvaraseire täpsemad tulemused on nähtavad siit: https://minuomavalitsus.fin.ee/omavalitsuste-kinnisvara-ulevaade.

 

Omavalitsuste kinnisvara andmekorje eesmärk oli saada ülevaade nende omandis olevate hoonete seisundist. Ülevaade on vajalik riigile nii kliimaeesmärkide täitmiseks vajalike või muude meetmete kavandamisel kui ka omavalitsustele, et oleks võimalik andmetest lähtudes teha kvaliteetsemaid hoonetega seotud otsuseid. Lisaks on oluline, et omavalitsustel oleks tervikülevaade oma hoonetega seotud registriandmetest. 

Ülevaate saamiseks võeti esmalt kinnistusraamatust välja andmed omavalitsuste kinnistute kohta. Saadud katastritunnuste alusel tehti ehitisregistri abil kindlaks hooned, mis antud kinnistutel  paiknesid. Viimaks paluti omavalitsustel registrist saadud andmed üle vaadata ning hinnata avalike teenuste pakkumisega seotud kinnisvara seisukorda viie palli skaalal, kus 1 (väga halb) tähendas avariilist kasutamiseks ohtlikku hoonet ja 5 (väga hea) kaasajastatud kõigile tervisekaitse ja tuleohutuse nõuetele vastavat hoonet. 

*Analüüs ja artikli koostamine on toetatud Euroopa Liidu Euroopa Sotsiaalfondist.


[1] Arvestusest on välja jäetud haiglad, mis vormiliselt küll kuuluvad KOV-ile, kuid mille ülalpidamise eest maksab riik.

[2] Rahandusministeerium, „Riigi kinnisvarapoliitika põhimõtted 2021“, https://www.rahandusministeerium.ee/sites/default/files/riigi_kinnisvarapoliitika_pohimotted_.pdf

[3] Riigikontroll, "omavalitsused ei suuda enda teenuste osutamiseks vajalikku taristut korrastada" https://www.riigikontroll.ee/Suhtedavalikkusega/Pressiteated/tabid/168/ItemId/978/View/Text/amid/557/language/et-EE/